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Manutenção Predial

Manutenção Predial

A manutenção predial pode se tornar uma grande responsabilidade para quem estiver à frente da administração do local ou da gestão de recursos humanos de uma empresa. A NBR 5674 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) define manutenção como sendo “o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”.

Existem três tipos de manutenção realizada em prédios:

manutenção preventiva;
• manutenção corretiva;
• manutenção preditiva.

A manutenção preventiva é realizada antes da necessidade de reparos. Ela está relacionada à elaboração de atividades que ajudem a conservar a funcionalidade do edifício.

A manutenção corretiva está relacionada à correção de erros e desgastes nas máquinas, nas instalações e nos equipamentos. Trata-se de uma manutenção que reage a uma situação problemática e, por esse motivo, tem um custo mais alto.

Já a manutenção preditiva apresenta características dos dois tipos anteriores. Ela começa em uma situação de correção e passa a avaliar regularmente os equipamentos e as instalações a fim de garantir sua funcionalidade.

Trata-se de um tipo de manutenção predial de custo baixo e traz menos trabalho que a corretiva.

Os principais serviços que estão registrados no planejamento preventivo incluem:

• a inspeção de instalações elétricas e hidráulicas;

• a inspeção de áreas comuns, de sistemas de segurança, de equipamentos e assim por diante;

• a verificação de elevadores, instalações de gás e integridade da cobertura.

Entre as vantagens desse tipo de manutenção, além dos custos menores, podemos destacar: o aumento da vida útil dos equipamentos e instalações; a redução nas paradas e atividades corretivas; a diminuição de riscos e acidentes.
Alguns serviços que estão inclusos no planejamento corretivo incluem:

• consertos em vazamentos nas instalações de água;

• impermeabilização do piso depois que se detecta uma infiltração;

• reparos em rachaduras e fissuras na estrutura predial;

• troca de peças do elevador que, de repente, deixou de funcionar.

Durante a manutenção corretiva, a máquina fica parada um tempo maior e é necessário, algumas vezes, comprar urgentemente materiais, o que nem sempre favorece a procura pelo melhor preço. Também se faz necessária a mão de obra, que pode sair cara.

A manutenção corretiva pode ser planejada e não planejada. No primeiro caso, percebe-se que o desempenho em determinado equipamento caiu e dá tempo de programar-se, corrigindo o problema antes que ele pare de funcionar. No segundo caso, a falha já aconteceu.

A manutenção predial preditiva envolve uma técnica que consiste em avaliar as atuais condições dos equipamentos e das instalações. Com o apoio de um acompanhamento planejado, inclusive com inspeções in loco (trabalho de campo), os técnicos recolhem dados para fazer uma análise do que está efetivamente ocorrendo.

Baseando-se em como os equipamentos se encontram de verdade, essa estratégia define qual será a periodicidade da manutenção de um determinado  equipamento ou instalação, o que ajuda a reduzir as paradas prolongadas da manutenção corretiva, que sempre resultam em custos mais altos.

Entre as vantagens que esse tipo de manutenção oferece, podemos destacar:

• a diminuição das intervenções de correção;
• o período estimado das avaliações nos equipamentos/instalações;
• a eliminação das inspeções físicas e a desmontagem das máquinas;
• a garantia de maior confiança em cada equipamento;
• o aumento na vida útil dos equipamentos/instalações;
• a definição das causas que originaram os problemas;
• os custos mais baixos.